Beyond Imagination 〜想像を超えた世界へ〜

約１ヶ月のご無沙汰になっていました。

さて一昨日と昨日、「第八回猪俣道場」に参加して来ました。講師の猪俣先生はCF Net'sのゼネラルマネージャーであり、この猪俣道場を主催する「サラリーマン流不動産投資道場」のパートナーコンサルタントとして講師を務めていらっしゃいます。

内容は資金調達などにも触れるものの投資分析、市場分析に注力されており、多数のパラメータを用いて定量的に（つまり客観的に）物件の評価をしていく手法が学べるようになっています。高度な内容であり、金融電卓片手にシミュレーションして行きながら講義が進められます。

私は第七回までに参加した仲間からそのことについて事前に聞いていた為、猪俣先生の著書で事前に予習をして講義に臨みました。


（2010/6/7現在、Amazonでは在庫切れ）

また、私は自分の物件を購入する為にExcelでシミュレーションできるようにしており、一部講義で出てきたパラメーターを算出して分析していた為、全体を通してすんなり吸収できたため、先生の話をじっくり噛み砕いて理解することができました。

中々その内容を簡潔にこのブログでご紹介することは難しいですが、
・ローンの金利と期間から算出されるローン定数
・潜在総収入（見込み収入）から空室損、運営費を差し引いた実質の収入と投資総額から算出される利回り
の2つの差、これをイールドギャップと言いますが（よく、表面利回りと金利の差を指すことと勘違いされている場合が多いようです）、これに自己資金とローンの額を組み合わせていくつかのパラメーターをはじき出し、評価していくプロセスとなっています。

簡潔に書いてしまうと前述の通りですが、そこに至るまでには市況の変化（インフレ率等）や、最終的に出口を確定した時に求める利益割合などを、市場分析しながら算出していくことになります。

今回学んだことは市況と定量的な物件評価です。ただ不動産投資に必要なことは当然これが全てではなく、各パートナーやステークホルダーとの関係など定性的な面でしか推し量れない、目に見えないパラメーターも複雑に絡んできます。（だからこそ、数値で大丈夫と判断された物件でデフォルトするものが出たり、逆に危険度が高いと思われた物件が上手く回ったりするのだと思います。）

この講義は一度参加すると再受講は2万円で参加できるようです。毎回、その時の市況変化を組み入れた講義をして頂けるようなので、是非定期的に参加していきたいと思います。